2026 부동산·세금 제도 변경 총정리｜"내 집 1채인데 지방 집 사면?" 질문 15개로 해결(양도세·종부세·임대 소득)

핵심 요약

• 2026년엔 "집을 더 사도 1주택 혜택이 유지되는지"가 핵심 이슈입니다(인구감소지역·지방 저가주택·준공후 미분양 주택 수 제외/특례)
• 비수도권 준공후 미분양 관련 양도세·종부세 중과배제/특례 기간이 2026-12-31까지 연장
• 2026-01-01부터는 고가주택 2주택자(기준시가 12억 초과 2채)가 전세보증금 합계 12억 초과면 간주임대료 과세로 연결될 수 있어 "전세만 주면 세금 없다"가 깨질 수 있습니다.
• 아래는 실제 검색 질문 톤으로 "내 상황에 뭐가 적용되는지"를 표+체크리스트+Q&A로 끝냅니다.

목차

1. 2026 부동산 세금 변경: 한눈에 보는 요약표

2. 내 상황별 "딱 3분" 체크리스트(취득/보유/임대/매도)

3. 사람들이 가장 많이 헷갈리는 질문 15개 Q&A

4. 실수 방지: 증빙/신고/확인 루트(어디서 뭘 확인?)

 

1. 2026 부동산 세금 변경: 한눈에 보는 요약표

"누가 영향 받나?" 기준으로만 뽑았습니다. (변경·특례는 적용일/조건이 핵심)

변화 포인트(2026)	누구에게 영향?	한 줄 결론	체크 키워드
비수도권 준공후 미분양 양도세 중과 배제 기간 연장	지방 미분양 매수자/갈아타기	2026-12-31까지 취득분으로 기간 연장 안내	비수도권/준공후/미분양/취득일
준공후 미분양 종부세 중과배제/특례 기간 연장	종부세 대상자	2026-12-31까지 취득분으로 연장 안내	종부세 주택 수 제외/합산배제
인구감소지역 + 인구감소관심지역 특례 확대	1주택자가 지방 추가매수 고려	특례 대상 지역이 비수도권 인구감소관심지역까지 확대	기준시가/지역/기존주택과 시군구 동일 여부
인구감소지역 특례 가액요건 상향	'지방집' 가격이 애매한 경우	수도권 4억/비수도권 9억(공시가격 기준) 상향 안내	공시가격 기준
고가주택 2주택자 간주임대료 과세 대상 구체화	전세로만 임대하는 2주택자	기준시가 12억 초과 2주택 + 전세보증급 합계 12억 초과면 과세 연결 가능	간주임대료/전세보증금/12억

 

👉 국민과 기업이 알아야 할 2026 달라지는 세금제도

2026달라지는세금제도e_book.pdf

1.64MB

 

👉 [국세청] 합산배제 및 과세특례 신고

국세청

 

2. 내 상황별 "딱 3분" 체크리스트(취득/보유/임대/매도)

아래 4개 중 내 상황에 체크만 하면 됩니다.

1) "집을 하나 더 살까?" (취득)

• □ 나는 현재 1주택자다
• □ 추가로 사려는 집이 인구감소지역/인구감소관심지역/지방 저가주택/준공후 미분양 중 하나인지 확인한다
• □ 공시가격/기준시가, 취득일, 지역 요건(같은 시·군·구인지)을 먼저 체크한다.

2) "종부세·주택 수 계산이 헷갈려요" (보유)

• □ 6/1 과세기준일 기준으로 "주택 수"가 어떻게 잡히는지 확인
• □ 주택 수 제외 특례(지방 저가주택/인구감소지역 주택/준공후 미분양 등)에 해당하면 신청/신고가 필요한지 확인

3) "전세만 주는데도 세금이 생기나요?" (임대)

• □ 2주택이고, 두 집 모두 기준시가 12억 초과인가?
• □ 전세보증금 합계가 12억 초과인가? → 간주임대료 과세 가능성 체크(2026-01-01 이후 발생 소득부터)
• □ 간주임대료 기본 계산 구조도 함께 확인(국세청 안내)

4) "팔 때(양도) 중과/비과세가 걱정" (매도)

• □ 다주택 중과 배제/특례 대상인지(특히 비수도권 준공후 미분양 등) 확인
• □ 임대주택/거주주택 비과세 관련 변경사항(적용시기 포함)도 확인

3. 사람들이 가장 많이 헷갈리는 질문 15개 Q&A

검색 질문	결론(핵심 답)	내가 확인할 것
1) 내 집 1채인데 지방 집 사면 2주택 되나요?	원칙은 2주택이지만, 특례 주택이면 '주택 수 제외/1주택 특례'로 보기도 함	지역/공시가격/취득기간 요건
2) 인구감소지역 주택은 주택 수에서 빠져요?	요건 충족 시 1세대 1주택자로 봄(신청대상·요건 상세)	공시가격 4억 이하 등 요건
3) 인구감소관심지역도 특례 돼요?	2025-11-28 이후 취득분부터 특례대상지역 확대	비수도권 + 제외지역 조건
4) 지방 저가주택은 어디까지?	공시가격 4억 이하 + 정해진 지역 요건이 있음	해당 시군구/읍면 여부
5) 준공후 미분양 주택은 뭐가 달라요?	요건 맞으면 주택 수 제외/특례 + 중과배제 연장 이슈가 핵심	전용 85㎡, 6억(기준), 확인 절차
6) 준공후 미분양 확인은 어디서 받아요?	관할 시장·군수·구청장 확인 날인 필요	매매계약서 '확인 날인'
7) 미분양 중과배제 언제까지?	2026-12-31까지 취득분으로 1년 연장	취득일(계약일 X)
8) 전세만 주면 임대소득세 없지 않나요?	2026부터는 일부 2주택자(고가주택)도 간주임대료 과세 가능	기준시가 12억x2 + 보증금 12억 초과
9) 고가주택 기준이 뭐예요?	기준시가 12억 초과를 고가주택 기준으로 사용	기준시가 확인
10) 간주임대료 계산은 어떻게?	국세청이 계산 구조를 안내(보증금-3억, 정기예금이자율 등)	임대형태/주택 수에 다라 달라짐
11) 일시적 2주택이면 종부세는?	일정 요건(취득 후 3년 등) 충족 시 1세대 1주택자로 봄	신규주택 취득일/3년
12) 상속주택은 주택 수에 포함?	일정 요건에서 주택 수 산정 예외 규정이 있음	상속개시 5년, 지분율/공시가격
13) 2026 규정은 확정된 건가요?	일부는 이미 적용 중, 일부는 시행령 개정안이라 2월 공포 과정에서 문구 변동 가능	'적용시기' 문구 확인
14) 내가 해당되는지 어디서 확인?	종부세·특례 신청 안내는 국세청 자료에 정리돼 있음	국세청 안내/서식
15) 결국 실수 1위는?	취득일·지역·가격요건(공시/기준시가)를 섞어서 판단하는 것	계약일 ≠ 취득일, 공시 ≠ 실거래가

 

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4. 실수 방지: 증빙/신고/확인 루트(어디서 뭘 확인?)

1) 가격 기준부터 통일

• 공시가격/기준시가 요건인지 먼저 확인(실거래가랑 다름)

2) 취득일 기준 체크

• 특례 대부분이 "ㅇㅇ일까지 취득한 분" 형태라 날짜가 핵심

3) '확인 절차' 있는 주택은 반드시 문서화

• 준공후 미분양은 지자체 확인 날인 절차가 안내돼 있어요