세컨드홈 특례(2026) 완전정리｜인구감소지역·관심지역 집 사도 '주택 수 제외' 되는 조건(4억 vs 9억 헷갈림 끝)

핵심 요약

• 2026 부동산 세금에서 가장 헷갈리는 키워드 1위는 '세컨드홈 (주택 수 제외)'입니다. "지방 집 하나 더 사도 1주택 혜택 유지되나?"
• 특히 공시가격 기준이 4억이냐 9억이냐가 검색 폭발 포인트인데, 적용 제도(혜택 종류)에 따라 기준이 다르게 안내됩니다.
• 2026년엔 인구감소관심지역까지 대상 확대가 시행령 기정안에 포함되어 "어디가 대상인지"가 핵심입니다.
• 이 글은 내 상황을 3분 만에 판별하도록 체크리스트 + Q&A로 정리합니다.

목차

1.세컨드홈 특례, 한 줄 정의

2. 4억 vs 9억 왜 다르게 나오나(헷갈림 제거)

3. 2026 핵심 변경: 대상 지역 확대 & 가액 요건 완화

4. 표로 끝내기: "내가 어떤 혜택을 받는지" 판별표

5. 따라 하기 체크리스트(취득 전·취득 후)

6. 질문 폭주 Q&A 15개

7. 실수 방지(서류/신청 루트)

 

1. 세컨드홈 특례, 한 줄 정의

세컨드홈 특례는 쉽게 말해

"지방(인구감소지역 등)에 집을 하나 더 사도, 세금 계산에서 '집 수'를 덜 불리하게 봐주는 특례"입니다.
정부 정책브리핑에서도 "1주택자가 추가 주택 구입 때 기존 주택에 대해 1세대 1주택 특례를 주는 세컨드홈 세제지원"으로 설명합니다.

 

여기서 포인트는 '집이 2채가 됐냐'가 아니라, 양도세·종부세 등에서 "주택 수"를 어떻게 세느냐예요.

 

2. 4억 vs 9억 왜 다르게 나오나(헷갈림 제거)

검색해보면 글마다 "공시가격 4억"이라고도 하고, "9억으로 완화됐다"고도 하죠.

둘 다 맥락이 다릅니다.

1) 국세청이 안내하는 "주택 수 산정 제외 특례" (공시가격 4억 이하로 안내)

국세청 주택 수 산정 제외 특례에서는

• 과세기준일 현재 공시가격 4억 이하
• 특정 지역의 지방 저가주택 / 인구감소지역 주택 등

을 충족하면 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정에서 제외하는 구조를 안내합니다.

 

→ 즉, "4억"은 국세청이 정리한 '주택 수 산정 제외' 안내 페이지의 기준에서 나오는 수치입니다.

2) 정부가 말하는 "세컨드홈 세제지원 확대" (비수도권 공시가격 9억 완화 안내)

반면 정부 정책브리핑 및 '달라지는 세금제도' 자료에서는

인구감소지역(및 관심지역까지 확대) 세컨드홈 세제지원

양도세·종부세·재산세 특례 대상 주택 공시가격 요건을 4억 → 9억(비수도권)으로 완화

같은 내용이 함께 안내됩니다.

 

→ 즉, "9억"은 세컨드홈 '세제지원 확대' 패키지의 가액요건 완화 맥락에서 나옵니다.

 

한 줄 결론

• "4억"은 국세청 '주택 수 산정 제외 특례' 안내에서 확인되는 기준
• "9억(비수도권)"은 세컨드홈 세제지원 확대(정부 발표/자료)에서 언급되는 완화 기준

 

☞ 그래서 글마다 숫자가 달라 보이는 겁니다.

이제부터는 "나는 어떤 혜택(종부세? 양도세?) 때문에 보는가"부터 잡으면 헷갈림이 확 줄어요.

 

3. 2026 핵심 변경: 대상 지역 확대 & 가액 요건 완화

1) 대상 지역 확대: "인구감소지역 → 인구감소관심지역까지"

정부는 세컨드홈 세제지원 대상 지역을 인구감소지역에서 인구감소관심지역까지 확대한다고 밝혔고, 이는 2025년 세제개편 후속 시행령 개정안에도 반영돼 있습니다.

2) 가액요건 완화: 비수도권 공시가격 9억

'2026 달라지는 세금제도' 자료에는 인구감소지역 주택 취득 특례의 가액요건이

• 수도권 공시가격 4억
• 비수도권 공시가격 9억

으로 상향되며, 적용 시기도 함께 제시돼 있습니다.

3) "다주택자까지 확대"는 입법예고/개정안 단계

최근 보도에선 세컨드홈 특례를 다주택자까지 확대하는 내용이 언급되는데, 이는 시행령 개정안 발표/입법 예고 흐름으로 설명됩니다. 즉, 최종 문구는 공포 후 확정 확인이 안전합니다.

 

4. 표로 끝내기: "내가 어떤 혜택을 받는지" 판별표

내가 원하는 것	관련 세목	어떤 기준부터 확인?	공식 안내 힌트
"지방 집 하나 더 사도 1주택 혜택 유지?"	양도세/종부세 등 '주택 수' 영향	대상 지역(인구감소/관심) + 취득일 + 공시가격/가액요건	세컨드홈 확대·요건 완화 안내
"종부세에서 합산/중과가 줄어드나?"	종부세	합산배제/특례 신청 루트(홈텍스 신청 등)	종부세 합산 배제·특례 신청 안내
"내 주택이 '주택 수 산정 제외'에 들어가나?"	주택 수 산정(특례 안내)	과세기준일 공시가격 4억 기준 등	국세청 주택 수 산정 제외 특례

 

5. 따라 하기 체크리스트(취득 전·취득 후)

STEP 1 "지역"부터 확인

• 후보지가 인구감소지역/인구감소관심지역인지 확인(정부 발표 기준 확대 흐름)
• 같은 지역이라도 제외되는 곳(수도권/광역시 일부 등)이 있어 "대상 리스트" 확인이 중요합니다. (정책브리핑 및 관련 보도에서 제외지역 언급)

STEP 2 "가격 기준"을 공시가격으로 맞추기

• 세컨드홈/주택 수 제외는 자료에서 공시가격 기준을 사용합니다.
• "실거래가 9억"이 아니라 "공시가격 9억(비수도권)"처럼 공시 기준으로 읽어야 합니다.

STEP 3 "취득일" 체크 (언제 샀는지가 핵심)

• 적용 시점이 자료에 명시되는 경우가 있어(예: '이후 취득분') 계약일이 아니라 취득일 기준으로 일정 관리가 안전합니다.

STEP 4 종부세 쪽이면 "신청/서류"까지

• 종부세 합산배제·특례는 홈택스에서 신청 가능하다는 안내가 있습니다.
• 즉 "자동 적용"이라고 단정하지 말고, 신청 가능 여부/서류 필요 여부를 확인하세요.

6. 질문 폭주 Q&A 15개

검색 질문	답(핵심)	체크 포인트
1) "인구감소지역 집 사면 2주택 아닌가요?"	주택은 2채가 될 수 있지만, 세금 계산에서 주택 수를 제외/특례로 보는 구조가 핵심	어떤 혜택(양도세/종부세)인지 먼저
2) "인구감소관심지역도 세컨드홈 돼요?"	정부는 관심지역까지 확대를 발표했고 시행령 개정안에도 포함	'개정안→공포' 단계 확인
3) "공시가격 4억이라던데 9억이라던데 뭐가 맞아요?"	적용 제도/혜택이 달라 숫자가 다르게 안내됨(국세청 4억 안내 vs 세컨드홈 확대 9억 안내)	내가 노리는 혜택부터 확정
4) "비수도권만 9억원인가요?"	자료에서 비수도권 9억, 수도권 4억으로 안내	공시가격 기준
5) "대상 지역 리스트는 어디서 봐요?"	정책브리핑/세제자료에 확대 방향이 나오고, 세부 지역은 공시·고시로 확인	'대상/제외/ 함께 확인
6) "이미 2주택자인데도 적용돼요?"	최근 보도는 다주택자 확대를 언급하나, 시행령 개정안 흐름으로 최종 확인 필요	공포 후 확정 문구 확인
7) "종부세가 진짜 줄어요?"	종부세는 합산배제/특례 신청 안내가 있어 절차 확인이 중요	홈택스 신청/서류
8) "재산세도 혜택 있어요?"	정책브리핑에서 재신세 특례 언급	적용요건/지방세(지자체) 확인
9) "취득세도 깎아줘요?"	정책브리핑에서 취득세 특례 확대 언급(취득가액 기준 등)	지방세라 지자체 기준도 확인
10) "계약만 해도 되나요? 잔금은 내년인데요"	대부분 '이후 취득'처럼 취득일 기준으로 설계됨 → 일정 역산이 안전	취득일/등기
11) "세컨드홈은 '기존 집'을 팔아야 하나요?"	구조는 "추가 취득해도 1주택 특례 유지" 방향 설명	기존주택 상태/거주요건은 별도
12) "주택 수 제외면 양도세 비과세도 그대로?"	주택 수 제외가 모든 요건을 자동 충족시키는 건 아님(거주기간/보유기간 등은 별도)	1주택 비과세 요건은 따로 체크
13) "공시가격은 어디서 확인?"	공시가격(또는 기준시가)은 국세/지방세 기준으로 중요	공시가격 열람
14) "제일 흔한 실수는?"	실거래가로 판단하거나, 혜택 종류를 섞어 4억/9억을 혼동	혜택(세목)부터 확정
15) "오늘 당장 할 일 1개만"	후보 지역이 인구감소/관심지역 대상인지 + 공시가격 대략 범위부터 체크	'대상/제외' 확인

 

7. 실수 방지(서류/신청 루트)

1. 종부세 쪽은 '신청/특례'가 존재합니다. 국세청은 합산배제·특례를 홈택스로 편리하게 신청할 수 있습니다.
2. 따라서 "어차피 자동 반영되겠지"보다,

• 내 주택이 특례 대상인지
• 홈택스 신청이 필요한 유형인지
• 제출서류가 있는지

를 한 번만 점검해 두는 게 안전합니다.