상속 전후 6개월이 왜 부동산 평가에 '결정적'인가 (시가 자료 체크리스트 + 가장 궁금해하는 질문 15개

핵심 요약

• 상속세에서 부동산은 원칙적으로 시가(정상거래에서 통상 성립하는 가격)로 평가하며, 시가가 확인되면 그 시가를 적용합니다.
• 특히 상속개시일(사망일) 전후 6개월 안에 매매·감정·수용·경매·공매가 있으면, 시행령 기준에 따라 시가로 인정되는 가액이 됩니다.
• "기준시가로 신고하면 끝"이라고 생각했다가, 과세관청이 감정평가/사례가액 등을 근거로 시가를 적용해 추징되는 분쟁이 실제로 발생합니다(판례 취지).
• 결론: 상속세 절세의 출발점은 (1) 전후 6개월 시가 자료 존재 여부를 먼저 확인하고, 없으면 (2) 보충적 평가(기준시가)로 가는 순서입니다.

목차

1. "전후 6개월"이 뭔데 이렇게 중요할까?

2. 시가로 인정되는 자료 5종(매매·감정·수용·경매·공매)

3. 시가 자료 체크리스트 표(신고 전에 꼭 점검)

4. 케이스 예시 4개(아파트/단독/토지/상가)

5. 사람들이 가장 많이 묻는 질문 15개 Q&A 표

 

 

1. "전후 6개월"이 뭔데 이렇게 중요할까?

상속세에서 부동산 평가가 흔들리는 이유는 간단합니다.

• 시가가 있으면 시가가 우선이에요. "내가 싸게 신고하고 싶다"는 희망과 무관하게, 법령은 시가를 먼저 보게 되어 있습니다.
• 그 시가를 판단할 때 가장 자주 등장하는 법정 창(window)이 바로 상속개시일 전후 6개월입니다. 이 기간 안의 매매·감정·수용·경매·공매가액은 시행령에서 시가로 인정되는 범주로 규정돼 있습니다.
• 즉 "6개월"은 '관행'이 아니라 법령에 박힌 평가기간이라서, 상속세 설계는 이 기간을 중심으로 움직입니다.

👉 [법제처] 상속세 및 증여세법 시행령

 

2. 시가로 인정되는 자료 5종(매매·감정·수용·경매·공매)

시행령(상증세법 시행령 제49조)에서, 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 안에 다음이 있으면 시가로 인정되는 가액이 될 수 있다고 규정합니다.

• 매매가액(정상 거래)
• 감정가액
• 수용가액
• 경매가액
• 공매가액

실무적으로는 "우리 집이 직접 팔린 게 아니라, 근처 유사재산 거래가 있으면?을 많이 물어보는데, 이 부분도 국세청 질의/해석 체계에서 유사재산 사례가액을 다루고 있어요(케이스별 판단).

 

👉 [국세법령정보시스템] 상속재산 평가 방법

국세법령정보시스템

 

3. 시가 자료 체크리스트 표(신고 전에 꼭 점검)

아래 표대로만 확인하면, 6개월 룰로 인한 추징 리스크를 상당히 줄일 수 있어요.

체크 항목	확인 방법	왜 중요?
상속개시일(사망일) 확정	가족관계등록/사망진단서 등	평가기간 "전후 6개월"의 기준점
우리 부동산이 6개월 내 직접 거래됐나	매매계약서/등기/실거래	직접 매매가액은 강한 시가 근거
6개월 내 경매·공매가 있었나	법원경매/온비드 등	경·공매가액도 시가 범주
6개월 내 감정평가가 있었나	금융권 담보감정, 재건축 감정 등	감정가액이 시가로 인정될 수 있음
동일/유사 단지·인근 "유사재산" 사례가액	국세청 '유사재산 매매사례가액' 탐색 서비스 등 활용	유사사례가액이 평가에 영향을 줄 수 있음
"기준시가로 신고해도 안전한가"	6개월 내 시가자료가 사실상 '없음'인지 확인	시가자료가 잡히면 기준시가 신고가 뒤집힐 수 있음

 

4. 케이스 예시 4개(아파트/단독/토지/상가)

1) 예시 A: 아파트 1채, 사망 2개월 후 같은 평형이 고가에 팔림

• 오해: "우리 집은 안 팔았으니 기준시가로 하면 되겠지?"
• 핵심: 전후 6개월 안에 유사재산 거래가가 강하게 잡히는 경우가 있어요(유사성 판단이 중요).
• 실전 팁: 신고 전에 "유사재산 사례가액"을 먼저 찾아보고, 유사성이 높으면 시가 기준으로 신고 전략을 세우는 편이 리스크 관리에 유리할 수 있습니다.

2) 예시 B: 단독주택(대지+건물), 6개월 내 감정평가(담보/정비사업) 존재

• 오해: "감정평가는 참고일 뿐, 시가가 아니지 않나?"
• 핵심: 시행령은 평가기간 내 감정가액도 시가로 인정되는 범주로 다룹니다(요건 판단).
• 실전 팁: 이미 감정이 존재한다면 숨기력 하기보다, 그 감정의 목적·조건·시점이 적정한지 점검하고 신고 논리를 정리하는 게 안전합니다.

3) 예시C: 토지(지목/용도 복잡), 기준시가와 시세 격차 큼

• 오해: "공시지가로만 하면 되지"
• 핵심: 6개월 내에 매매/수용/경매/공매/감정이 있으면 시가로 갈 수 있어요.
• 실전 팁: 토지는 '유사성'이 까다로워서(면적·용도지역·접도·형상) 유사사례 선정이 핵심입니다.

4) 예시D: "상가(임대 중), 상속세도 문제지만 나중에 양도세가 더 무섭다."

• 핵심: 상속세 신고 시 평가가액은 향후 양도 시 취득가액(출발점)이 되는 구조로 연결될 수 있어요(케이스별).
• 실전 팁: '상속세만' 보지 말고 향후 처분 계획(보유/매각/임대)까지 포함해 평가 전략을 잡는 게 시히즈 후반의 핵심입니다.

5. 사람들이 가장 많이 묻는 질문 15개 Q&A 표

검색 질문	정확한 방향
"상속세 부동산 평가는 기준시가로 하면 되나요?"	원칙은 시가 우선이고, 전후 6개월 내 시가자료가 있으면 시가 적용 가능성이 큼
"상속 전후 6개월이 정확히 뭐예요?"	시행령상 평가기간: 상속개시일 전후 6개월
"우리 집이 안 팔렸는데도 시가로 보나요?"	유사재산 사례가액/감정/경매 등으로 시가 판단이 이뤄질 수 있음(사안별)
"6개월 내 경매·공매가 있으면?"	경매·공매가액도 시가로 인정되는 범주
"감정평가 1건이면 충분해요?"	감정가액 시가 인정은 요건이 있어 케이스별로 다름. '1건 감정' 리스크/논점이 실무에서 자주 논의됨
"국세청이 감정 의뢰하면 무조건 그게 시가예요?"	'감정 의뢰를 했다는 이유만으로' 배척되진 않는다는 취지의 판례가 있어 분쟁 포인트
"상속세 신고 전에 무엇부터 확인?"	전후 6개월 시가자료 존재 여부 → 없으면 보충적 평가
"유사재산 매매사례가액은 어디서 찾아요?"	국세청이 상속·증여재산 스스로 평가 관련 서비스/화면 안내 자료를 제공
"상속개시일은 사망일인가요?"	일반적으로 상속개시일은 사망일을 기준으로 함(실무 기준점)
"상속세 신고기한이 지나면 평가도 끝?"	신고기한 경과 후에도 과세검증/다툼이 생길 수 있어, 처음부터 자료를 정리하는 게 중요
"부동산이 여러 채면 6개월 룰도 각각 적용?"	평가기준일은 동일하되, 각 자산별 시가자료 유무를 따로 봄(실무)
"상속 전 5개월에 팔면 무조건 시가?"	평가기간 내 거래가액은 시가로 인정될 수 있는 범주(요건 검토)
"상속 후 4개월에 팔면?"	평가기간 내 거래가액으로 시가 판단 가능성 높아짐
"기준시가로 신고했는데 추징될 수 있나요?"	시가자료가 확인되면 추징/분쟁 가능(판례 취지)
"그럼 절세는 어떻게?"	편법이 아니라 (1) 시가자료 확인→(2) 공제/분할 설계→(3) 신고기한 준수가 핵심

 

👉 [세무사신문] 납세자를 위한 1개의 감정가액 적용이 불안한 이유(2022.03.16)

납세자를 위한 1개의 감정가액 적용이 불안한 이유

 

 

※ 다음 편 예고

상속세 3편. 배우자공제/분할 로드맵(가족 간 합의가 세금에 미치는 영향)