상속세 6편: 상속등기·취득세·양도세｜상속세 "끝"이 아니다, 뒤따라오는 세금·절차 총정리

핵심 요약

• 상속을 겪고 나면 상속세(국세)만 끝이 아니라, 취득세·등록면허세(지방세)와 나중에 팔 때 양도세(국세)까지 같이 움직입니다.
• 상속부동산을 팔 때 취득가액은 원칙적으로 상속개시일(사망일) 현재 상속세법상 평가가액을 기준으로 봅니다.
• 지방세는 취득세(상속: 농지 2.3% / 농지 외 2.8%), 등기는 등록면허세(상속 이전등기 0.8%)처럼 "세율이 따로" 정해져 있어요.

목차

1. 상속세 다음에 바로 붙는 "3종 세금"

2. 취득세(상속취득세) 핵심: 세율·납부 타이밍

3. 등록면허세(상속등기) 핵심: 상속 이전등기는 0.8%

4. 양도소득세 핵심: "상속 당시 시가"가 취득가액

5. [표] 한눈에 보는 세금·기한·증빙

6. [표] 검색질문형 Q&A 15개

7. 따라 하기: 30분 실수 방지 루틴(딱 이대로만)

 

1. 상속세 다음에 바로 붙는 "3종 세금"

상속을 한 번이라도 겪어본 분들이 공통으로 하는 말이 있어요.

"상속세는 큰 산 하나고, 그 다음은 등기·지방세·양도세가 줄줄이 온다."

 

정리하면 이렇게 입니다.

• 취득세(지방세): 상속으로 부동산을 "취득"한 것으로 봄
• 등록면허세(지방세): 상속등기(소유권이전등기)할 때 부과
• 양도소득세(국세): 나중에 상속부동산을 팔면 발생(차익에 과세)

👉 [국가법령정보 사전답변상세] 상속으로 취득한 부동산의 취득가액

국세법령정보시스템

 

👉 [법제처] 지방세법

2. 취득세(상속취득세) 핵심: 세율·납부 타이밍

"상속도 취득"이라서 세금이 생깁니다.

지방세법은 상속으로 부동산을 취득하면 취득세를 매기고, 표준세율을 이렇게 구분해 둡니다.

• 농지: 1천분의 23 = 2.3%
• 농지 외: 1천분의 28 = 2.8%

또, 취득세는 "등기하기 전에 납부"가 원칙이라 실무에서 등기 일정 = 취득세 납부 일정이 됩니다(등기 신청서 접수일 등 기준).

 

※실전 팁: "상속등기 먼저 하고 나중에 세금?"이 아니라

              세금(취득세) 계산·신고 → 등기 진행 흐름으로 움직이는 게 안전합니다.

 

(참고) 1가구 1주택 상속취득 특례

무주택자 상속으로 1가구 1주택이 되는 경우 등에 대해 특례가 안내되는 사례가 많습니다(실제 적용은 요건 판단 필요).

 

👉 [Tax Watch] 상속받은 주택, 취득세 '확' 줄이는 방법(2022.05.30)

상속받은 주택, 취득세 '확' 줄이는 방법

 

3. 등록면허세(상속등기) 핵심: 상속 이전등기는 0.8%

상속으로 소유권이전등기를 할 때 내는 등록면허세 세율은 지방세법에 명시돼 있습니다.

• 상속으로 인한 소유권 이전 등기: 부동산 가액의 1천분의 8 = 0.8%

즉, 같은 "이전등기"라도 유상(매매), 무상(증여), 상속은 세율이 다르니, 등기 종류를 헷갈리면 세금도 같이 꼬입니다.

 

4. 양도소득세 핵심: "상속 당시 시가"가 취득가액

상속부동산을 팔 때 가장 많이 터지는 질문은 이거예요.

"부모님이 예전에 싸게 샀던 집인데, 내가 팔면 취득가액은 뭐로 잡아요?"

 

국세청(국세법령정보시스템 사전답변)은

상속받은 자산을 양도하는 경우, 취득가액은 '상속개시일 현재 상속세법(상증세법) 제60조에 따라 평가한 가액'을 취득 당시 실지거래가액으로 본다고 안내합니다.

 

그리고 그 "상속개시일 현재 시가"가 무엇인지도 국세청이 정리해 둡니다.

• 상속재산은 상속개시일 현재 시가로 평가
• 시가 판단에 상속 전후 6개월 내 매매·감정·경매 등이 중요한 자료가 됨

※결론: 2편에서 강조했던 "전후 6개월"은 상속세뿐 아니라 나중의 양도세(취득가액 입증)까지 연결됩니다.

 

5. [표] 한눈에 보는 세금·기한·증빙

항목	언제 생기나	핵심 포인트	근거/힌트
상속세(국세)	사망으로 상속 개시	신고기한 "6개월"이 기본 축	상증세법 제67조(신고기한)
취득세(지방세)	상속으로 부동산 취득	농지 2.3% / 농지 외 2.8% (표준세율)	지방세법 제11조
등록면허세(지방세)	상속등기(이전등기)	상속 이전등기 0.8%	지방세법 제28조
양도세(국세)	상속부동산을 '팔 때'	취득가액=상속개시일 현재 평가가액(입증 중요)	국세청 사전답변 + 평가기준

 

6. [표] 검색질문형 Q&A 15개

검색 질문	한 줄 답
"상속등기하면 세금 뭐 내요?"	취득세 + 등록면서헤가 대표(상속세는 별도)
"상속 취득세율이 2.8% 맞나요?"	농지 외 상속취득 표준세율 2.8%
"농지 상속 취득세는?"	농지는 2.3% 표준세율
"상속등기 등록면허세는 몇 %?"	상속 이전등기 0.8%
"상속받은 집 팔 때 취득가액은?"	상속개시일 현재 평가가액 기준
"왜 6개월이 중요해요?"	시가 판단에 '전후 6개월' 매매·감정 자료가 핵심
"상속세 신고는 언제까지?"	원칙적으로 6개월 기한 축
"등기 전에 취득세 내야 하나요?"	등기 신청 흐름과 취득세 납부기한이 연결
"상속주택 양도세 비과세는?"	케이스별로 사실관계 판단(국세청 질의사례 참고)
"상속재산 평가는 어떻게?"	상속개시일 현재 시가, 보충평가 규정
"감정평가 꼭 해야 하나요?"	시가 입증이 필요할 때 전략적으로 고려(상황별)
"공동상속이면 취득세는?"	지분·요건에 따라 달라질 수 있어요(특례 판단 중요)
"상속부동산을 바로 팔면 손해?"	취득가액 입증/필요경비/보유기간 등과 연결(케이스별)
"취득세·등록면허세는 어디서 내요?"	지역/건별로 안내에 따라 납부(위택스/지자체 등)
"전문가 상담은 언제?"	상속재산이 부동산 중심이면 '평가+분할+등기' 단계에서

 

👉 [국세청] 상속세 개요

국세청

 

7. 따라 하기: 30분 실수 방지 루틴(딱 이대로만)

• 1. 상속재산 목록 1장으로 정리: 부동산(주소/지분) + 금융 + 채무
• 2. 부동산 시가 자료 폴더 만들기: 상속 전후 6개월 매매·감정·경매 자료 여부 체크
• 3. 취득세 계산의 기준 분류: 농지/농지 외 구분(세율이 다름)
• 4. 등기 세금 분리: 상속 이전등기 등록면허세 0.8% 확인
• 5. '언젠가 매도할 가능성'이 있으면: 취득가액(상속 당시 평가가액) 입증자료를 남기기

 

다음 편 예고

7편: 분쟁(형제 간) & 실전 서류 체크리스트｜협의분할/소송 시 타임라인