증여세 4편: 전세보증금·주택자금 "부모 돈 빌려서" 집 구할 때: 차용 인정·이자·원천세까지 한 번에 정리

핵심 요약

• 전세보증금/집자금은 금액이 커서 가족 간 송금이 '증여'로 의심받는 대표 1순위입니다.
• 가족에게 무이자·저리로 돈을 빌리면, 세법상 '이자 이익'이 증여로 계산될 수 있어요(상증세법 제41조의4).
• 세법상 적정이자율은 4.6%(당좌대출이자율)로 연결돼요.
• 이자 지급을 하기로 했다면, 이자는 '비영업대금의 이익(이자소득)'로 보아 '원천징수(소득세 25%)'가 걸릴 수 있어 "차용증+이자+원천세"까지 세트로 준비하는 게 안전합니다.

목차

1. 전세보증금 지원이 '세무 이슈'가 되는 이유 3가지

2. 세법 핵심: "무이자/저리"가 왜 증여로 계산되나

3. [표] 전세/주택자금 지원 케이스별 위험도(안전·주의·위험)

4. [표] 검색질문형 Q&A 15개

5. 따라 하기: 30분 세팅(차용증·이자·원천세·증빙폴더)

 

1. 전세보증금 지원이 '세무 이슈'가 되는 이유 3가지

1) 돈이 크다(= 설명이 필요해진다)

• 전세보증금/주택자금은 수천만 ~ 수억 단위라, 단순 생활비 지원으로 설명하기 어렵습니다.

2) "누가 계약자/명의자인지"가 명확하다

• 전세계약서에는 임차인(당사자)이 딱 찍혀요.

      → 자녀가 임차인인데 부모가 보증금 전액을 내면, "왜?"라는 질문이 따라옵니다.

3) 차용증이 있어도 "현금흐름"이 없으면 불리

• 국세청/세무 현장에서는 "종이(차용증)"보다 "실제 이자·상환 흐름"을 더 중요하게 보는 경향이 있습니다(차입 인정 포인트)

👉 [미래에셋증권] 가족 간 금전 거래 시 증여로 보지 않으려면 차용증은 필수! (2024.07.23)

가족 간 금전 거래 시 차용증 필수! - 미래에셋증권 매거진

 

2. 세법 핵심: "무이자/저리"가 왜 증여로 계산되나

가족에게 돈을 빌렸더라도, 적정이자율보다 낮은 이율로 빌리면

그 차액(또는 무이자 이자상당액)을 빌린 사람의 '증여재산가액'으로 본다는 규정이 있어요.

• 무이자 대여: 대여금액 x 적정이자율
• 저리 대여: (대여금액 x 적정이자율) - 실제 지급이자

그리고 적정이자율은 시행규칙에서 연 1,000분의 46(4.6%)으로 정해져 있습니다.

 

👉 [법제처 국가법령정보센터] 상속세 및 증여세법

 

3. [표] 전세/주택자금 지원 케이스별 위험도(안전·주의·위험)

케이스	위험도	왜?	권장 구조(한 줄)
부모가 자녀에게 전세자금 일부를 "증여"로 주고 증여세 신고(공제 활용)	안전	가장 깔끔하게 정리	증여로 정리하고 신고
부모가 자녀에게 빌려줌(차용증) + 이자 지급 + 원금 상환 흐름 존재	비교적 안전	'대여'처럼 보이는 핵심요건 충족	차용증+자동이체+상환표
차용증은 있으나 이자 지급 없음, 원금 상환도 없음	위험	"처음부터 증여"로 볼 여지 커짐	즉시 구조 재정비
부모가 전세금을 "집주인 계좌로" 바로 송금	주의	대납/지원 흔적이 명확	자녀→집주인 흐름으로
"나중에 집 사면 그때 정산" 구두 합의	위험	입증 약함	합의서/정산표 문서화
부모·자녀 공동부담(각자 분할 송금) + 부담비율표	안전쪽	부담비율이 투명	분할송금+비율표 1장

 

4. [표] 검색질문형 Q&A 15개

검색 질문	딱 한 줄 답
"부모님이 전세보증금 내줬는데 증여세?"	금액 크면 증여로 볼 여지가 커서 구조(증여/대여)를 정해야 해요
"차용증만 쓰면 괜찮나요?"	차용증+이자+상환 흐름이 핵심(종이만으론 약함)
"무이자 차용도 가능?"	가능하지만 무이자 이자이익이 증여로 계산될 수 있어요
"적정이자율이 몇 %?"	시행규칙상 4.6%
"이자를 주면 세금 신고도 해야 하나요?"	이자는 비영업대금의 이익(이자소득)으로 원천징수(소득세 25%) 이슈가 생길 수 있어요
"이자는 매달 줘야 해요?"	'대여처럼 보이려면' 정기 지급이 유리(자동이제 추천)
"원금을 만기에 한 번에 갚으면?"	너무 길면 불리할 수 있어 분할상환이 안전
"부모가 집주인에게 직접 송금하면?"	대납이 더 선명해져 설명 부담이 커질 수 있어요
"전세 만기 때 보증금 돌려받으면 그걸로 상환 처리 가능?"	가능하되, 상환 계획·기록이 미리 있어야 설득력 ↑
"대여금 일부는 생활비로 섞였어요"	계정 혼합은 불리. 대여 전용 통장 추천
"형제자매 중 나만 지원받으면?"	'왜 나만?' 질문이 생기기 쉬워 구조를 더 깔끔히
"이자 대신 원금을 빨리 갚으면?"	상환흐름이 있으면 대여 인정에 도움이 돼요
"차용증은 언제 써야 해요?"	송금 전/당일이 가장 좋아요(사후작성 리스크)
"증여로 정리하면 어디서 신고?"	홈택스에서 증여세 전자신고 가능
"가장 안전한 선택은?"	증여만 증여로 신고, 대여면 이자↑상환 흐름까지 갖추기

 

👉 [국세청] 원천징수 개요

국세청

👉 [매경부동산+] 전세금 세무조사에 '철렁' ... "가족간 이체도 차용증 필수" (2025.05.16)

전세금 세무조사에 '철렁' …

 

5. 따라 하기: 차용증·이자·원천세·증빙폴더

1) Step 1. 차용증(금전소비대차) 

반드시 들어가야 할 6줄

• 대여자/차용자 인적사항
• 대여금액, 대여일
• 이자율(연 %)
• 이자 지급일(매월/분기)
• 원금 상환 방식(분할/만기)
• 서명(자필 권장)

팁: "전세보증금 목적"처럼 자금 용도를 한 줄 적어두면 설명력이 좋아집니다.

 

2) Step 2. 이자 지급(자동이체) 

• 이자 지급은 "대여가 진짜다"를 보여주는 강한 증거가 됩니다.
• 적정이자율 4.6% 기준을 염두에 두세요.

3) Step 3. 원천세(이자소득) 체크 

• 가족 간 이자를 지급하면, 그 이자가 비영업대금의 이익에 해당해 '원천징수 세율'(소득세 25%)이 적용될 수 있습니다.
• 실제 신고·납부 방식은 거래 형태(개인/법인, 지급 주체)에 따라 달라질 수 있어 고액이면 세무사 1회 점검이 가장 안전합니다.

4) Step 4. 증빙 폴더(파일명까지) 

• (필수) 차용증 PDF
• (필수) 원금 송금 이체확인증
• (필수) 이자 지급 자동이체 캡처
• (필수) 전세계약서(임차인 확인용)
• (권장) "상환계획표(엑셀 1장)"

 

다음 편 예고

"원금 상환이 어려워졌을 때(전세 연장·보증금 인상) 차용 계약을 '갱신'하는 안전한 방법"