지방 저가주택(공시가격 4억 이하) '주택 수 제외' 완전정리｜지역표 + 적용 케이스 총정리(종부세 1주택 특례)

핵심 요약

• "내 집 1채인데 지방에 작은 집 하나 더 사도 1주택자(종부세)로 인정받을 수 있나?"가 요즘 핫한 질문이에요.
• 핵심은 (1) 6/1 공시가격 4억 이하 + (2) '지방 저가주택' 지역 요건 + (3) '1주택 + 특례주택 1채'만 보유입니다.
• 특히 "지방"은 막연히 '서울·경기·인천 빼면 전부'가 아니라, 국세청 표(지역표)로 딱 나뉩니다.
• 아래 표대로 체크하면, 내 케이스가 특례 가능/불가능 3분 만에 확인 가능합니다.

목차

1. 이 글이 말하는 "주택 수 제외"는 무엇(범위부터 확정)

2. 지방 저가주택 특례 3줄 요건(실수 TOP 3)

3. 지역표: "어디까지 지방?"

4. 적용 케이스 총정리(가능/불가능 표)

5. 따라 하기: 내가 오늘 할 일 5단계(서류/신청)

6. 자주 묻는 질문 12개(Q&A)

 

1. 이 글이 말하는 "주택 수 제외"는 무엇(범위부터 확정)

• 인터넷에서 "주택 수 제외"라고 하면 취득세 중과, 양도세 중과, 중보세 1주택 특례가 뒤섞여요.
• 이 글은 국세청이 안내하는 종합부동산세에서 '1세대 1주택자로 봄'(주택 수 산정 제외 특례) 중 지방 저가 주택(공시가격 4억 이하) 파트만 정리합니다.

"지방 저가주택(4억)은 종부세에서 1주택자처럼 과세받기 위한 특례로 이해하면 정확합니다.

 

2. 지방 저가주택 특례 3줄 요건(실수 TOP 3)

1) '내가 1주택 + 특례주택(지방 저가주택) 1채'만 보유

• 과세기준일(6/1) 현재, 거주지가 1주택과 특례주택 "만" 함께 소유하면 1세대 1주택자로 봄
• 다른 세대원(가족)은 주택을 소유하면 안 됨

2) 공시가격 4억 이하(기준일은 6/1)

• 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하여야 합니다.

3) "지방" 판정은 아래 지역표로 결정

• 그냥 "수도권 밖이면 다 지방"이 아닙니다.
• 광역시·세종시의 '읍·면'만 되는 구간이 따로 있고,
• 수도권도 예외(가평·연천, 강화·옹진)가 있습니다. 

3. 지역표: "어디까지 지방?"

아래 표는 국세청 안내 내용을 보기 쉽게 재구성한 것입니다.

 

< 지방 저가주택(공시가격 4억 이햐) '소재지' 기준

구분1	구분2	지방 저가주택으로 인정되는 지역(핵심)
수도권 밖	광역시·세종시	읍·면 지역
수도권 밖	광역시·세종시 밖	모든 지역
수도권	경기	가평군,ㅡ 연천군
수도권	인천	강화군, 옹진군

 

▶ 한 줄 해석

• "부산/대구/광주/대전/울산 같은 광역시 안"이라도 읍·면이면 가능, 동(도심)이면 원칙적으로 불가(세종시도 동일 논리)
• 수도권은원칙 불가지만, 가평·연천 / 강화·옹진은 예외로 포함

4. 적용 케이스 총정리(가능/불가능 표)

아래 표는 실제 질문에서 가장 많이 나오는 케이스들입니다.

 

<"나는 특례 가능?" 케이스별 판정표>

케이스	결론	이류(핵심 체크)
내 집 1채 + 전남(광역시 밖) 공시 3.5억 주택 1채	가능	'광역시 밖 모든 지역' + 공시 4억 이하 + 1주택 + 특례주택만
내 집 1채 + 부산 해운대(동 지역) 공시 3억 1채	대체로 불가	광역시·세종시는 읍·면만 포함
내 집 1채 + 울산 울주군 '면' 공시 3.8억	가능	광역시라도 읍·면이면 포함
내 집 1채 + 경기 가평 공시 3.9억	가능(수도권 예외)	수도권 예외지역에 포함
내 집 1채 + 지방 저가주택 2채	불가 가능성 큼	국세청 특례는 "1주택 + 특례주택 1채" 구조로 안내
나 1주택, 배우자 명의로 지방 저가 주택 1채	조건 까다로움	부부 2주택 이상은 '지분율 큰 자' 등 추가요건 충족 시만 특례

 

"부부/공동명의"에서 많이 틀립니다.
국세청은 부부가 2주택 이상 소유 시 특례 가능 조건을 별도 표로 안내합니다(지분율 큰 자 등).

 

5. 따라 하기: 내가 오늘 할 일 5단계(서류/신청)

STEP 1. 6/1 기준 공시가격 확인

• 특례는 과세기준일(6/1)을 기준으로 요건을 판단합니다.

STEP 2. 위 '지역표'로 주소 판정

• 광역시/세종은 읍·면인지부터 확인
• 수도권은 가평·연천 / 강화·옹진인지 확인

STEP 3. 보유 주택 구성을 점검(가족 포함)

• 나(세대) 기준으로 1주택 + 특례주택 1채만인지
• 다른 세대원이 주택을 갖고 있으면 특례가 깨질 수 있음

STEP 4. 종부세 "신청"이 필요한지 확인

국세청 종부세 안내에서는

• (일시적2주택/상속주택/지방 저가주택/인구감소지역주택 등) 보유 시
• 신청에 의해 1세대 1주택자로 본다고 설명합니다.

STEP 5. 신청 기간(매년) 체크

• 국세청은 종부세 쪽 특례 신청을 합산배제 신고기간(9/16~9/30)에 서식 제출로 안내합니다.

(연도별 일정은 변동될 수 있으니, 해당 연도 공지를 한 번 더 확인하면 안전합니다.)

 

6. 자주 묻는 질문 12개(Q&A)

Q1. "지방 저가주택 4억"은 실거래가 4억인가요?

A1. 아니요. 국세청 기준은 공시가격 4억 이하입니다.

 

Q2. 광역시 아파트도 되나요?

A2. 광역시는 읍·면 지역만 해당됩니다(동 지역은 원칙 제외)

 

Q3. 세종시는요?

A3. 세종도 읍·면 지역만 해당됩니다.

 

Q4. 수도권인데도 가능한 곳이 있나요?

A4. 예외로 경기 가평·연천, 인천 강화·옹진은 표에 포함됩니다.

 

Q5. 가족(세대원) 중 누가 다른 집이 있으면요?

A5. 국세청 기준은 "1주택 + 특례주택만"이고, 다른 세대원이 주택을 소유하면 안 된다고 안내합니다.

 

Q6. 배우자 명의로 지방 저가주택이면 괜찮나요?

A6. 부부가 2주택 이상이면 지분율 큰 자 등 조건이 맞아야 특례가 가능합니다.

 

Q7. 이 특례면 양도세 1주택 비과세도 자동인가요?

A7. 자동이라고 단정하면 위험해요. 이 글의 근거는 종부세 '주택 수 산정 제외' 안내입니다. (양도세는 별도 요건이 작동)

 

Q8. 취득세 중과 제외랑 같은 건가요?

A8. 아닙니다. 취득세는 지방세라 기준·기간이 다를 수 있고, 행안부 해석에서도 "취득세에만 적용" 취지로 안내합니다.

 

Q9. '세컨트홈(9억)'이랑 뭐가 달라요?

A9. 세컨드홈은 '인구감소지역/관심지역' 중심의 패키지로 9억 얘기가 나오고, 이 글은 국세청 종부세 특례의 '지방 저가주택 4억' 파트입니다.

 

Q10. "6/1 공시가격"이 왜 중요하죠?

A10. 종부세는 과세기준일 기준으로 판단하기 때문입니다.

 

Q11. 지방 저가주택이 2채면요?

A11. 국세청 안내 구조상 "1주택 + 특례주택 1채"만 전제합니다.

 

Q12. 결론: 오늘 딱 1개만 하면?

A12. (주소가 지역표에 들어오는지) + (6/1 공시가격 4억 이하인지) 두 가지만 먼저 체크하세요.