증여세 5편: 원금 상환이 어려울 때｜전세 연장·보증금 인상 시 "차용계약 갱신" 체크리스트 15

핵심 요약

• 전세보증금/주택자금은 금액이 커서, "빌린 돈"이라도 상환·이자 흐름이 없으면 증여로 오해받기 쉽습니다.
• 가족 간 무이자·저리 대여는 "이자 이익"이 증여로 계산될 수 있어요(상증세법 제41조의4).
• 적정이자율은 4.6%(당좌대출이자율)로 연결돼요.
• 이미 상환이 꼬였다면 "그냥 기다리기"가 아니라 변경계약서(갱신) + 상환표 + 이자/원천세 처리로 '대여'의 형태를 다시 세팅하는 게 핵심입니다.

목차

1. 상환이 어려워질 때 '증여로 보이는' 위험 신호 4가지

2. 세법 포인트(핵심만): '갱신'이 필요한 이유

3. [표] 상황별 최적 선택지(증여로 정리 vs 대여로 갱신)

4. [표] 갱신(변경) 체크리스트 15 + 문구 템플릿

5. 따라 하기: 30분 실전 세팅(서류/이체/증빙 폴더)

1. 상환이 어려워질 때 '증여로 보이는' 위험 신호 4가지

아래 4개가 겹치면, "대여" 주장 설득력이 급격히 약해져요.

• 차용증은 있는데 이자 지급이 한 번도 없음
• 원금 상환이 "0원" 상태로 오래 지속
• 전세 여장/보증금 인상 등 조건이 바뀌었는데 문서 갱신이 없음
• 송금 메모/정산표가 없어서 "그냥 준 돈"처럼 보임

특히 상증세법은 무이자·저리 대여의 이익을 증여로 보도록 규정하고 있어 "이자 흐름이 핵심이 됩니다.

 

👉 [법제처 국가법령정보센터] 상속세 및 증여세법

법령 | 국가법령정보센터

 

2. 세법 포인트(핵심만): '갱신'이 필요한 이유

상증세법 제41조의4는 무이자 또는 적정이자율보다 낮은 이율로 돈을 빌렸을 때의 이익을 증여재산가액으로 계산합니다.

그리고 적정이자율은 당좌대출이자율(4.6%)로 연결돼요.

 

즉, 전세가 연장되거나 보증금이 변동되면 "대여 조건"도 변한 건데, 문서가 그대로면 현실과 서류가 불일치가 됩니다.

이때 필요한 게 '변경계약서(갱신)'예요.

 

3. [표] 상황별 최적 선택지(증여로 정리 vs 대여로 갱신)

지금 상황	추천 방향	이유(핵심)	위험 줄이는 포인트
원금 상환 계획이 사실상 불가능(장기간)	증여로 정리 검토	대여의 "실제성" 입증이 어려움	증여세 신고·공제 활용
상환은 어렵지만 이자는 지급 가능	대여 갱신	이자 흐름만 살아도 설득력 ↑	이자 자동이체 + 정산표
전세 연장/보증금 인상으로 추가 자금이 필요	기존 대여 갱신 + 추가대여 별도 계약	섞이면 소명 난이도 ↑	계약 2장(기존/추가)로 분리
부모가 집주인에게 직접 송금했음	흐름 정리 필요	대납 흔적이 선명	자녀→부모 정산/상환 흐름 만들기
차용증이 아예 없음	지금이라도 '사실관계' 문서화	사후작성 리스크는 있으나 '아무것도 없음'보다 낫다	변경계약서+상환표+이체 메모

 

4. [표] 갱신(변경) 체크리스트 15 + 문구 템플릿

체크	무엇을 하냐	왜 하냐	바로 쓰는 문구/팁
1	변경계약서(갱신) 작성	전세 연장·조건 변경 반영	"본 변경계약은 ○○차용계약(YYYY.MM.DD)을 갱신한다"
2	갱신일 기준 잔액 (남은 원금) 기재	현재 채무액 명확화	"갱신일 현재 미상환 원금 ○원"
3	대여기간 재설정	무기한은 불리	"만기: YYYY/MM/DD"
4	이자율(연 %) 재기재	무이자/저리 이슈 대응	적정이자율 참고(4.6%)
5	이자 지급일 확정	"흐름" 만들기	"매월 말일 이자 지급"
6	이자 자동이체 설정	꾸준함이 증거	메모: "대여금 이자(2026.02)"
7	원금 상환 방식 변경	현실에 맞게	"전세 만기 환급금으로 일시상환"
8	전세 연장/보증금 증액 사유 첨부	합리성 강화	전세계약 갱신계약서 사본 보관
9	추가 대여가 있으면 별도 계약	섞이면 해석 어려움	"추가대여 계약서(2차)"
10	송금 흐름 정리 (누가→누구)	대납 오해 방지	가능하면 '당사자 계좌' 중심
11	정산표 1장 만들기	한눈에 소명	날짜/금액/증빙파일명
12	증빙 4종 폴더	말보다 강함	계약서·이체확인증·이자내역·전세계약서
13	메모 통일	검색/검토 시 강력	"대여금 원금/이자/상환" 고정
14	원천징수 이슈 체크	이자 지급 시 세무 포인트	비영업대금의 이익 원천세 이슈 가능
15	3개월 단위 점검	흐름 유지	"이자 3회 연속 지급/원금 1회 상환" 목표

 

참고: "이자소득 원천징수 25%" 같은 정보는 상황(비영업대금의 이익 등)에 따라 달라질 수 있어, 고액·장기면 최신 기준으로 한번 더 점검하는 게 안전합니다.(일반 예금이자 15.4%와 혼동 질문이 많아, '대여 이자'는 케이스에 따라 다를 수 있어요.)

 

👉 세법 25-01_주요국의 금융소득 과세제도 연구

[내지] 세법 25-01_주요국의 금융소득 과세제도 연구_최종.pdf

1.48MB

 

5. 따라 하기: 30분 실전 세팅(서류/이체/증빙 폴더)

1) Step 1. :변경계약서(갱신)" 1장 작성

필수 포함 7줄

• 기존 계약 식별(원 계약일/금액)
• 갱신일, 갱신 사유(전세 연장/보증금 변동)
• 갱신일 현재 잔액(미상환 원금)
• 이자율, 이자 지급일
• 원금 상환 방법(전세 만기 시 일시상환 등)
• 추가 대여 여부(있으면 별도 계약)
• 당사자 서명

2) Step 2. 자동이체 2개 걸기

• 이자 자동이체(매월 1회)
• 원금 소액이라도 분할 상환(가능하면)

       → "차용증만 있고 돈 흐름이 없다"를 가장 빨리 해결하는 방법

3) Step 3. 증빙 폴더 만들기

• ① 원 차용증 + ②  변경계약서 + ③  이자 지급 내역 + ④ 원금 상환 내역
• 전세계약서(갱신/증액 근거)

▶ 다음 편 예고

"부모 지원 전세금, '증여로 신고하는 게 더 유리한 경우' TOP 10"